物业公司2026年确认的收入本身不直接涉及“扣除”，但可通过合法进项税额抵扣减少应纳税额。需严格区分收入确认与进项抵扣规则，具体分析如下：
一、收入确认规则与“扣除”无关根据2026年增值税新规，物业公司收入确认时间节点明确：
预收物业费：若2025年预收2026年物业费，需按“收到款项时”或“合同约定首次服务时间孰先”原则确认增值税收入。例如，2025年12月收到次年全年物业费，若合同约定服务从2026年1月开始，则收入确认时间为2025年12月。收入性质：确认的收入为销售额，需按税率（如6%）计算销项税额。此环节属于增值税纳税义务发生时间的规定，不涉及收入金额的直接扣除。二、进项税额抵扣是减少税负的核心方式增值税采用“销项税额-进项税额”计算应纳税额，物业公司可通过合法进项抵扣降低税负：
可抵扣项目：采购办公用品、水电费、设备维修等用于应税服务的支出，若取得合法增值税专用发票，其进项税额可依法抵扣。抵扣条件：发票合法有效（如增值税专用发票）；
费用用于企业生产经营（非集体福利或个人消费）；
在发票开具后180天内完成认证并入账抵扣。
纳税人类型限制：仅一般纳税人可抵扣进项税额，小规模纳税人采用简易计税方法，无法抵扣。三、常见误解澄清：收入≠可抵扣金额需明确增值税的流转税特性：
收入是销项税额的计算基础：例如，确认100万元收入，按6%税率计算销项税额6万元；进项税额是采购环节支付的税款：如采购设备支付11.3万元（含13%税率），可抵扣进项税额1.3万元；应纳税额=销项-进项：上述例子中，应纳税额为6万-1.3万=4.7万元。收入金额本身不参与抵扣，仅作为销项税额计算依据。总结：物业公司2026年确认收入时，需按税法规定时间节点申报销项税额，同时通过合法进项抵扣减少应纳税额。二者分属不同环节，不可混淆“收入扣除”与“进项抵扣”的概念。
1、 2026年新规未取消房地产增值税中土地价款的抵扣政策，该规则延续至2027年底。以下从政策延续性、可扣除范围、计算方法及政策背景四方面展开说明：
2、一、政策延续性2026年10号公告第四条第九项明确规定，自2026年1月1日至2027年12月31日，房地产开发企业销售适用一般计税方法的房地产项目，仍允许从含税销售额中扣除土地价款后计算销项税额或应纳税额。这一规则自2016年营改增实施以来未发生根本性变化，核心目的是解决土地成本无法取得进项发票导致的重复征税问题，维护增值税链条的完整性。
3、二、可扣除的土地价款范围允许扣除的土地价款需满足以下条件：
4、具体项目：包括土地出让金、征地和拆迁补偿费用（需为货币形式且有合规凭证）、土地前期开发费用及其他相关税费。不可扣除项目：城市配套设施费、契税及向政府部门支付的非清单内费用不得扣除。凭证要求：需提供省级以上财政部门监制的财政票据等合法有效凭证，确保扣除项目的合规性。三、计算方法当期允许扣除的土地价款按实际销售比例计算，公式为：当期允许扣除的土地价款=（当期销售建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款其中，“可供销售建筑面积”不包括未单独作价结算的配套公共设施面积。这一计算方式确保了扣除金额与项目销售进度匹配，避免税负扭曲。
5、四、政策背景与目的土地价款差额扣除规则自2016年营改增实施以来，始终是房地产增值税政策的核心内容。2026年新规仅延续了既有政策框架，未作实质性调整。其核心逻辑在于：土地成本占房地产开发总成本的比重较高，但因土地出让金由政府部门收取，无法开具增值税专用发票，导致房企无法通过进项抵扣降低税负。差额扣除规则通过允许从销售额中扣除土地价款，避免了重复征税，符合税收中性原则。
6、结论：2026年新规未取消土地价款抵扣政策，房企仍可按既有规则操作。但需严格区分可扣除与不可扣除项目，并确保凭证合规性，以规避税务风险。